Comprar casa, una inversión posible para los jóvenes

Muchos dicen que las nuevas generaciones detestan las ataduras: no quieren casarse, ni tener hijos, ni un empleo de largo plazo. Por eso sorprendió el anuncio del presidente Iván Duque el 18 de mayo de 2021, en pleno estallido social, sobre el lanzamiento del programa Jóvenes Propietarios para facilitar la compra de vivienda a los jóvenes menores de 28 años.

La propuesta es que estos muchachos, que representan alrededor del 18 % de la población en Colombia, reciban un empujón para que comiencen a construir patrimonio al adquirir una Vivienda de Interés Social (VIS).

Esta iniciativa contempla beneficios financieros como una tasa de interés históricamente baja (6,8 % efectivo anual), más acumulación de subsidios para la cuota inicial, financiación hasta del 90 % del valor de la vivienda y la garantía estatal sobre el 100 % del valor de la deuda.

¿Es un buen negocio embarcarse en una vivienda financiada? ¿Vale la pena que una persona que apenas comienza su vida laboral asuma su primera gran deuda? Antes de continuar es importante aclarar que estos beneficios aplican para los que ganan menos de cuatro salarios mínimos mensuales, algo así como 4 millones de pesos al mes, aunque la totalidad de los subsidios se otorgan a quienes devengan menos de 2 millones de pesos (hasta 2 smmlv).

Deuda que apalanca una inversión

Para muchos colombianos, tener un inmueble propio es un sueño que a veces parece inalcanzable, especialmente en ciudades como Bogotá, donde aterran los precios de los inmuebles: el metro cuadrado en un barrio como La Castellana, de estrato 4, puede estar alrededor de los 9,5 millones de pesos. Por eso no es extraño que se haya disparado la oferta de microapartaestudios de 20 metros cuadrados.

Según cifras del Dane, en 2020 tan solo el 42,1 % de los colombianos contaba con una vivienda propia. No resulta raro, entonces, que para muchos este sea el hito más significativo de su vida financiera.

Pero el programa del gobierno cambia un poco la perspectiva. Ya no se trata de hacer la inversión de la vida, sino la inversión para apalancar la vida. Vale la pena tener en cuenta que el programa aplica para la compra de una casa en segmento de interés social, que usualmente da la opción de una vivienda en un barrio de estratos 2 o 3 o de un pequeño apartaestudio en obra gris en un sector de estratos 4 o 5.

Un caso particular

Es el caso de Andrés Chaparro, un joven yopaleño radicado en Bogotá desde hace cinco años. Hoy tiene 22 y está en la recta final de su carrera de ingeniería industrial. Al migrar a Bogotá por sus estudios, se interesó en las finanzas y así ha buscado distintas fuentes de ingreso en estos años, pasando incluso por la compra de acciones y de divisas digitales.

Al enterarse del programa Jóvenes Propietarios vio la oportunidad de hacer su primera inversión en finca raíz, capitalizando de esa manera los aprendizajes que ha obtenido de los diversos cursos de finanzas personales que ha tomado.

“En Colombia, acceder a un crédito de vivienda es difícil. Sobre todo porque los jóvenes no solemos tener mucha vida crediticia o un contrato laboral a término indefinido, situaciones que pueden terminar en créditos negados. Así que en esta ocasión vi una grandísima oportunidad de comenzar a invertir en finca raíz, buscando seguir diversificando mis ingresos”.

El punto de partida

Andrés tiene toda la pinta de ser un muchacho organizado; comenzó el ahorro programado hace siete meses con el Fondo Nacional del Ahorro y tiene puesto el ojo en cuatro viviendas diferentes. “Cuando acabe el periodo de tal ahorro, que puede ser incluso desde 100.000 pesos mensuales, la entidad (FNA) da un preaprobado. Es entonces cuando uno comienza a aplicar para los subsidios: tanto el de Mi Casa Ya como el de la caja de compensación”. 

Su familia lo apoya en la decisión, al punto que han pensado en un negocio familiar en finca raíz. Y al preguntarle por su proyección y de cómo ve esta inversión en su vida, con una sonrisa dice: “Bueno, este es mi punto de partida. Se trata de aprovechar los subsidios para comenzar a hacer patrimonio. Y quién sabe, ¿qué tal un día ser el que ofrece un apartamento o un apartaestudio?”.

¿Por dónde comenzar?

“Nunca en la historia del país se habían acumulado tantos programas de financiación para vivienda como los que hay hoy”, afirma Diego Vivas, influenciador experto en el sector financiero e inmobiliario y CEO de Vima Valley.

Con sus 15 años de experiencia en el sector, muy confiadamente dice que “la idea es juntar todos los programas para sacarles el máximo provecho: Mi Casa Ya, los subsidios que ofrece Jóvenes Propietarios, el subsidio de las cajas de compensación familiar y el beneficio de cobertura sobre la tasa de financiación (Frech) durante los primeros siete años del crédito”.

De esa forma, se pueden conseguir recursos subsidiados por hasta 50 salarios mínimos mensuales legales vigentes. Esta suma puede subir si la persona interesada vive en un municipio en donde se ofrecen incentivos adicionales para los muchachos interesados en adquirir vivienda. “Un joven beneficiario, acudiendo a distintos programas, puede llegar a recibir en promedio 60 millones de pesos a punta de subsidios”, explica Vivas.

Y en cuanto a las cuotas hipotecarias, por obra y gracia del Frech, los valores pueden oscilar entre 300.000 y 400.000 pesos mensuales, según el monto financiado. “A los jóvenes les digo que aprovechen la oportunidad”, comenta el influenciador con un acento nostálgico porque a su edad ya no puede aplicar al programa. 

Tomar la decisión correcta

Para aplicar a Jóvenes Propietarios, una de las condiciones es aspirar a una vivienda de interés social (VIS) nueva, que puede verse como una traba, pero la realidad es que las constructoras han sabido aprovechar los límites establecidos en este sentido y han comenzado a construir proyectos en zonas de alto flujo empresarial e incluso universitario, con topes máximos de 150 salarios mínimos mensuales legales vigentes.

Eso sí, se lo entregan en obra gris y hay que tener un dinero adicional para poner los acabados. Además, se trata de espacios de un solo ambiente en donde se acomodan cama, cocina, baño, comedor y zona de trabajo. Los más generosos llegan a los 30 o 35 metros cuadrados, en zonas más populares, pero los de mejor ubicación no pasan de los 22 metros cuadrados. El plus que brindan son las zonas compartidas de múltiples usos, como coworking, gimnasio y hasta cinema.

Lo que hay que tener en cuenta

Si se accede a los subsidios de los diferentes programas es importante tener en cuenta que por regulación del gobierno el beneficiario debe vivir en su inmueble los primeros cinco años, de lo contrario corre el riesgo de perderlo. 

Las entidades financieras que pueden apoyar tales créditos son otro factor para indagar. Jóvenes Propietarios, en particular, es una iniciativa del gobierno que se ejecuta a través del Fondo Nacional del Ahorro (FNA), exclusivamente. Sin embargo, diversas entidades bancarias evalúan su entrada a este tipo de programas y ofrecen tasas particularmente competitivas.

Cristina Mendoza, coach financiera y especialista en el sector inmobiliario, también está convencida de que este es el momento para que los jóvenes hagan su primera inversión en vivienda con el respaldo de sus padres o de un familiar.

Para complementar la oferta de Jóvenes Propietarios, el FNA diseñó una línea de crédito que facilita su acceso a vivienda propia con las tasas más bajas para crédito de vivienda que se han visto en Colombia, acompañadas de plazos y montos de financiación muy flexibles.

De acuerdo con la presidenta de la entidad, Cristina Londoño, Generación FNA se creó para apoyar directamente el programa de Jóvenes Propietarios, pero no se limita a él. También ofrece créditos con tasas de interés únicas para vivienda nueva y no VIS. Es decir, ha creado un ecosistema de créditos para que los jóvenes accedan a financiación más allá de lo que pueda ofrecer el gobierno de turno, pues hay que tener en cuenta que 2022 es un año en el que se elegirá nuevo presidente y esta política puede cambiar.

Beneficiarse con el FNA

Con corte al 3 de diciembre de 2021, es decir, siete meses después de su apertura, a Generación FNA se han afiliado 33.709 jóvenes. De estos, el 95 % devenga entre 1 y 2 smmlv. Además, se han aprobado 8.499 créditos por un monto total de 770.327 millones de pesos.

Bogotá y Antioquia puntean en la lista de los jóvenes que más se han lanzado a comprar vivienda, “en un panorama mundial en donde en Colombia en este año que pasó, se vendieron en promedio más bienes inmuebles que en España y Brasil”, asegura Cristina Londoño.

Los muchachos que quieren beneficiarse con el FNA pueden afiliarse mediante el traslado de sus cesantías a la entidad o comenzar un ahorro programado, que toma mínimo doce meses.

¿Qué pasa si se embarca en la deuda y en un tiempo pierde su empleo? Para eso, el FNA ofrece de manera opcional un seguro de desempleo que cubre el valor de las cuotas hasta por un año.

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