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¿Es momento de invertir en vivienda?

Existen oportunidades de invertir en vivienda a buenos precios, con excelentes condiciones de compra y posibilidades de financiación bancaria.

Foto: Ilustración KenoKickit / Shutterstock

Existen oportunidades de invertir en vivienda a buenos precios, con excelentes condiciones de compra y posibilidades de financiación bancaria.

En épocas de incertidumbre el efectivo es el rey. Sin embargo, en materia de inversión en vivienda no solo se debe analizar la oportunidad de comprar un inmueble a un precio “de ganga”. También la posibilidad de liberar flujo de caja en la operación, señala Juan Guillermo García, experto en inversiones, que desde hace ocho años realiza operaciones de compra y venta de apartamentos en Medellín.

García trabaja en el área de investigaciones de una compañía aseguradora y en su tiempo libre descifra las claves del negocio inmobiliario. Al punto que hoy asesora a personas que buscan optimizar sus inversiones y a compañías constructoras que desean obtener el mayor beneficio de sus proyectos.

“A quienes me consultan qué hacer con las viviendas que tienen en venta les aconsejo que no entren en pánico y que eviten vender el inmueble. Este momento lo están aprovechando los especuladores que buscan descuentos hasta del 20 %”, dice el experto.

Este año no será para recordar en el sector de la construcción. Según Camacol, el gremio de los constructores, “los indicadores de comercialización de vivienda han tenido una tendencia de ajuste desde 2017” y, dada la coyuntura sanitaria, se proyecta una caída en las ventas del 21 % al cierre de 2020.

Para combatir la pandemia, el gobierno anunció que a partir del segundo semestre de 2020 y hasta 2022 se habilitarán 100.000 cupos de subsidios de vivienda de interés social. Esto para familias con ingresos hasta de 4 SMMLV y 100.000 cupos destinados a viviendas con precios hasta de 438 millones de pesos. En el primer caso (Vivienda VIS), las condiciones del subsidio dependerán de los ingresos de la familia. En el segundo caso, el subsidio será por 439.000 pesos mensuales sobre la cuota hipotecaria para los primeros 7 años del crédito.

¿Quiere decir, entonces, que habría buenas oportunidades para comprar vivienda? Depende, como dicen los economistas. Porque más allá de conseguir un buen precio, otros factores pueden determinar si conviene lanzarse a comprar un inmueble en medio de esta incertidumbre. Lo que está claro es que después de cuarentena, muchos sueñan con una nueva vivienda en donde resulte más conveniente teletrabajar mientras el resto de la familia estudia o se distrae.

Las expectativas mueven la economía

Si bien los analistas pronostican que el PIB de la economía colombiana podría caer hasta 2,2 % este año, como consecuencia de la pandemia, también es cierto que en muchos hogares de estratos cinco y seis no se ha perdido poder adquisitivo. Aunque la incertidumbre por estos negros nubarrones sí ha generado temor, al punto de que abundan quienes decidieron aplazar la compra de vivienda.

Juan Camilo González, experto en finanzas y fundador de Accendo, está convencido de que las oportunidades que se abren en este momento son muy atractivas. Aunque los más beneficiados serían aquellos que tuvieran liquidez disponible o acceso a un crédito en buenas condiciones de tasas y plazos. “La rentabilidad, seguramente, se verá en el largo plazo y dependerá de que no se necesite la liquidez este año, porque si la compra se financia con crédito hay que hacer bien las proyecciones para no quedarnos encartados con un activo que no se puede arrendar o vender en los siguientes meses”, advierte.

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García es optimista, aunque cauteloso, pues considera que el gobierno pondrá de su parte para incentivar el consumo de bienes durables, como la vivienda, porque es una cadena productiva que genera mucho empleo en diversos sectores. La disminución en las tasas de intervención del Banco de la República es una de las medidas que continuarán dándose en lo que resta de 2020 para impulsar la construcción, aunque el impacto en las tasas de los créditos se verá hacia octubre o noviembre.

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“Para que la gente pueda superar el miedo hay que venderle una ilusión, ofrecerle alternativas a futuro para tener un hogar más amable”, señala García con respecto a las estrategias que deben desplegar las constructoras para atraer nuevos clientes.

Póngase creativo y compre vivienda sobre planos

En esta coyuntura es muy conveniente proyectarse en el tiempo, pues los analistas internacionales y nacionales coinciden en afirmar que 2021 será un año de franca recuperación. Así las cosas, comprar sobre planos puede ser una opción muy atractiva en la medida en que se tiene por lo menos un año para pensar en un crédito hipotecario y las constructoras están interesadas en dinamizar las ventas para compensar el parón de casi tres meses que se generó con la cuarentena.

¿La rebaja de precio es un simple mito? Según García, en apartamentos de estrato cinco y seis es prácticamente imposible encontrar estos descuentos, porque los márgenes de un proyecto de vivienda suelen ser bajos. “Descuentos del 20 % e incluso del 10 % es muy difícil que se den porque pueden representar el margen de la constructora en ese proyecto. Yo tengo cinco apartamentos sobre planos y aunque las ventas en todos los proyectos están caídas, no han dado ningún tipo de descuento”, señala.

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Lo que vale en este caso es “ponerse creativo” con las constructoras porque se están dando opciones para lograr contratos de compra más flexibles para el cliente, que contemplan, incluso, la opción de recuperar el dinero de la cuota inicial abonada, en caso de pérdida del empleo o si una situación crítica le impide al cliente comprar la vivienda, sin aplicación de multas o de arras por deshacer el negocio.

Es más, esta puede ser la oportunidad para hacerse por fin al apartamento de los sueños, pues muchos jóvenes profesionales que tienen ingresos altos no pueden comprar un inmueble porque no cuentan con los recursos para abonar la cuota inicial. “Veo casos en los que les dan hasta dos años para pagarla y se pactan los pagos más grandes a un mayor tiempo; hay muchas posibilidades de negocios y condiciones que permiten tener más segura la inversión por si pasa algo extraordinario”, explica García.

Haga sus cuentas, pero no en una servilleta

El segundo factor que propicia la compra de vivienda es la disposición del sector financiero para otorgar crédito hipotecario, dado que en el primer trimestre del año se registró una caída en el número de inmuebles no VIS (diferentes de vivienda de interés social) financiados por la banca.

A esto se suma la reducción en las tasas de interés, que comienza a sentirse pero que será mucho más evidente hacia octubre y noviembre. “Ya hice las proyecciones con mi banco y con la tasa que me ofrece para noviembre voy a bajar la cuota del crédito de 6 millones a 4,5 millones de pesos para un inmueble que me entregarán el próximo año, pero está la opción de desembolso anticipado y solo pagaré intereses cuando me entreguen el apartamento. Entonces, planeo pagar dos créditos que tengo, uno sobre mi actual apartamento y el del carro, y con eso libero mi flujo de caja”, explica García.

Si bien para el experto el flujo de caja es lo más relevante en el momento actual, también se debe tener en cuenta que a menor tasa de interés se paga menos por la financiación del inmueble, por eso resulta fundamental que quienes ya están pagando un crédito de vivienda negocien mejores condiciones con su banco o busquen otra entidad que les compre la cartera, porque hoy podrían conseguir tasas muy económicas para sus créditos. “Hice el análisis y por cada 100 millones de pesos de deuda, uno puede bajar la cuota hasta 1 millón”, advierte.

Y los viejitos ¿valen la pena?

Quienes piensan que es más rentable invertir en un inmueble usado deben tener claro el destino del mismo, porque no es igual comprar para habitarlo, arrendarlo o destinarlo para plataformas tipo Airbnb. “El negocio de las estancias cortas va a estar muy complicado con el tema de la pandemia, porque en las propiedades horizontales la gente no va a estar de acuerdo con el tránsito de personas ajenas al edificio y se exigirá mucho en materia de protocolos de bioseguridad”, advierte García.

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Vale la pena aclarar, de todos modos, que ya algunas constructoras se han aventurado a lanzar proyectos destinados al alquiler para estancias cortas; el éxito a futuro dependerá de la rapidez con que se reactiven los viajes nacionales e internacionales y de los protocolos de bioseguridad que se implementen para los viajeros.

Si duda sobre la conveniencia de comprar por inversión, le sugiero hacer el ejercicio que realiza García: “Cuando evalúo comprar un inmueble en un proyecto nuevo en los barrios que me gustan, como El Poblado, salgo los fines de semana y tomo fotos de los inmuebles en arriendo para analizar qué tanta oferta hay en la zona. Mi conclusión, hasta ahora, es que aunque mucha gente está comprando por inversión en la zona, no hay tanta disponibilidad como uno pensaría y eso desvirtúa la idea de que va a haber mucho stock”.

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Este tipo de análisis le han permitido invertir en inmuebles de gran valorización. “El apartamento donde vivo lo compré hace tres años en 400 millones de pesos y hoy no lo vendería por menos de 700”, asegura. Esto basado en los precios de venta que se manejan en su edificio y en propiedades cercanas.

¿Por qué se da este fenómeno en un inmueble usado? García explica que cuando la vivienda usada tiene menos de cinco años la valorización es acelerada. Pero una vez cruza el umbral de los siete años los precios tienden a estabilizarse. Ahí no se percibe una valorización tan alta, y ni qué decir de los inmuebles de más de 15 años.

En este punto, Juan Camilo González, de Accendo, aclara que comprar para arrendar no es tan buen negocio como lo era hace un tiempo. Menos cuando la adquisición se financia con crédito hipotecario. “Simplemente los costos que se derivan de ese ejercicio no dan una rentabilidad atractiva para el monto del capital invertido”, explica.

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En todo caso, la inversión en vivienda es un asunto que requiere análisis juicioso, más aún cuando se trata de la casa familiar. “Este año la premisa debería ser conseguir mejores condiciones de las que el banco ofrecía en el primer trimestre del año. Si no es así, aconsejo vivir en arriendo por algunos meses, si no tiene opción, y hacer bien las cuentas para invertir mejor”, asegura García.

Finalmente, vale la pena aclarar que si bien el precio de los inmuebles se ha venido ajustando desde 2011, eso no significa que a la vuelta de unos meses vamos a encontrar apartamentos nuevos más baratos que el año pasado. “En ocho años de experiencia nunca me he encontrado el metro cuadrado más barato que el año anterior. Sí puede pasar que los precios suban menos que otros años, cuando los picos de precios fueron muy altos”.

A su turno, Juan Camilo brinda un consejo muy sabio: antes de lanzarse al agua con un compromiso de tan largo plazo evalúe qué tan expuesto está usted al impacto económico de las medidas para contener la pandemia y a las limitaciones que se mantendrán en lo que resta del año. “Si trabaja, por ejemplo, para una aerolínea, es claro que todas están en aprietos, así que podría ser mejor negocio tomar los ahorros e invertir en usted para reinventarse y conseguir nuevas opciones de empleo más adelante”, puntualiza.

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Junio
26 / 2020

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