Consejos para que las deudas no lo asusten

Vender o ceder la cartera puede ser la alternativa para mejorar las condiciones de financiación de sus deudas, especialmente en un año en el que las tasas de interés están por las nubes.
 
Consejos para que las deudas no lo asusten
Foto: Ilustración Sindy Elefante @sindyelefante /
POR: 
Adriana Macías Villamarín

Si las noticias sobre las altas tasas de interés, la galopante inflación y el riesgo de una crisis mundial lo tienen a punto de renunciar a su vivienda o al carro que siempre soñó por temor a las deudas, tenga en cuenta que en la vida y en los negocios todo es un ciclo con subidas y bajadas.

“Pero es que me tocó un crédito hipotecario al 20 % y tendré que pagar esa tasa hasta el final de mis días”, puede decir usted pensando que ese “matrimonio arreglado” a treinta años con la entidad financiera estará vigente prácticamente hasta que la muerte los separe.

Pues no, usted no tiene que cargar ese karma financiero porque existe la opción de vender o ceder la cartera a otro banco en cuanto las tasas empiecen a bajar. La mejor noticia es que podrá hacer ese negocio las veces que quiera hasta lograr las condiciones de tasa y plazo que más le convengan, bien sea para mejorar su flujo de caja o para reducir el gasto de intereses al disminuir el plazo de la financiación.

Alexander Brango dice que existe mucha desinformación sobre el tema y los usuarios ignoran que pueden vender su cartera sin mucho papeleo y a un costo mínimo, siempre y cuando se encuentren al día con su obligación. Este ingeniero industrial tiene 16 años de experiencia en el manejo de créditos hipotecarios y es el gerente comercial y cofundador de Finconciente, empresa que opera como bróker financiero y ayuda a las personas a conseguir las mejores condiciones para financiar la compra de sus inmuebles y vehículos, y apoya los procesos de venta o cesión de cartera hipotecaria, de consumo y tarjetas de crédito.

¡No pierda su vivienda!

Frente a la decisión de algunas personas de perder las arras al desistir de la compra de vivienda para evitar asumir un crédito demasiado costoso o por temor a quedarse sin empleo en el futuro, Brango dice que esta opción no tiene sentido puesto que las tasas de interés comenzarán a bajar en algún momento, seguramente en el segundo semestre del año, y que, en cambio, el precio de la vivienda subirá cada mes.

“A estas personas les aconsejaría seguir adelante con el negocio, tomar el crédito y con el primer extracto comenzar a buscar otra entidad financiera que les compre la cartera a tasas más bajas”, asegura el experto. De hecho, a mediados de marzo Davivienda anunció una campaña para el otorgamiento de nuevos créditos hipotecarios con tasas del 14 % efectivo anual, tasa muy atractiva en comparación con el promedio del mercado, y que anticipa una tendencia en este sentido.

Vale la pena aclarar que las campañas de compra de cartera son puntuales y en un plazo limitado, por lo que resulta clave estar atentos a las noticias sobre el tema.

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Ilustración Sindy Elefante @sindyelefante

Si bien los bancos tienen sus propias políticas de compra de cartera, lo más común es que tramiten este proceso una vez el cliente aparezca como propietario del inmueble en el certificado de tradición y libertad que emite la Superintendencia de Notariado y Registro. Algunas entidades esperarán a que la cartera aparezca en centrales de riesgo, lo que puede tomar de 30 a 45 días una vez desembolsado el crédito.

Pero hay una ventaja adicional para quienes encuentran una entidad financiera interesada en comprarles la cartera y es que el banco con el cual desembolsaron seguramente les hará una contraoferta para intentar retenerlos. Así, el cliente tiene la posibilidad de lograr una mejor negociación con su propia entidad, que le genere beneficio en términos de la tasa de interés que pagará y también en el tiempo de amortización del crédito.

Cristina Mendoza, coach y mentora financiera con más de siete años de experiencia en este tipo de procesos, dice que todos los usuarios de crédito deberíamos hacer la tarea de revisar las tasas de los demás bancos, cada seis meses, para buscar oportunidades de mejorar nuestra estructura de endeudamiento. “Mucha gente se conforma con lograr el beneficio una vez, pero se olvida de que la cesión o venta de cartera la puede hacer todas las veces que quiera durante la vigencia del crédito”, explica.

Haga cuentas y venda su cartera

Los dos expertos coinciden en que es mucho más sencillo vender la cartera hipotecaria en UVR o en pesos, que un leasing de vivienda, porque en el primer caso simplemente se hace un acuerdo privado entre los bancos para ceder los derechos sobre esa cartera hipotecaria, sin tener que escriturar de nuevo.

“En la compra de cartera hipotecaria no se generan gastos de escrituración porque el dueño del inmueble es el propietario, por eso se realiza una cesión de derechos entre bancos y se suscribe una nota de cesión, se firman ofertas vinculantes y se radican ante el banco que va a comprar la cartera. El banco que va a ceder el crédito tiene 10 días para responderle al banco que le va a comprar la cartera, y el resultado depende de si logra negociar mejores condiciones con su cliente para evitar que se vaya”, dice Brango.

En el leasing inmobiliario, en cambio, el proceso es más demorado y costoso porque muy pocos bancos compran leasing y al cliente le toca volver a pagar gastos de escrituración, pues el dueño del inmueble era el banco y el cliente era el locatario. ¿Es imposible ceder un leasing? No, pero requiere paciencia y recursos.

En la compra de cartera hipotecaria los costos de la operación son ínfimos, pues no habrá gastos notariales de escrituración sino que, eventualmente, el banco comprador pedirá un nuevo avalúo y el estudio de títulos. Sin embargo, Cristina Mendoza recomienda negociar con la entidad que va a comprar el crédito este costo y entregar tanto el estudio de títulos como el avalúo que se pagaron con el primer crédito. “Muchas personas no tienen la precaución de solicitarles a los abogados que contrata la entidad financiera la copia del avalúo y del estudio de títulos y es su derecho tenerlo. Con esa información se pueden ahorrar un dinero”, recomienda.

miedo a las deudas
Ilustración Sindy Elefante @sindyelefante

En todo caso, no hay que ponerse tacaño con el pago de estos dos rubros, pues el beneficio en menos intereses por pagar bien valdrá la pena. “Hay gente que se enoja cuando le dicen que tiene que pagar 300.000 pesos por el avalúo y el estudio de títulos para ceder la cartera, pero olvida que están bajando tasas y recortando el plazo en cinco años y que eso en dinero representa ahorros de intereses de más de 100 millones”, indica Brango.

En esta estrategia es fundamental tener claro que la misma Ley de Vivienda establece que para vivienda no VIS el comprador solo puede comprometer el 30 % de sus ingresos mensuales para pagar a cuota, pero en VIS sí se puede comprometer hasta el 40 % del ingreso para responder por la cuota y esto suele ocurrir con los créditos en UVR.

Por lo tanto, cuando se quiere negociar una cartera en UVR para pasarla a pesos, el efecto será un incremento importante del valor de la cuota mensual, así se logre bajar la tasa, por lo que será un requisito demostrar mayores ingresos a los presentados cuando se desembolsó el préstamo original, al menos los necesarios para asumir la nueva cuota en pesos. Si no se ha incrementado el salario del cliente, la otra opción es sumar los ingresos de un familiar, el esposo, los padres o, incluso, un amigo que apalanque la operación.

Póngase inteligente con su crédito

Para reducir los costos del crédito hipotecario también existe la opción del abono inteligente a capital que se ampara en la Ley de Vivienda para modificar el sistema de amortización con el fin de que el porcentaje de la cuota destinado a capital sea mayor y el plazo se reduzca. 

Según Cristina Mendoza, para realizar este proceso se puede radicar una carta al banco solicitando el cambio en las condiciones del crédito, pero se debe tener en cuenta que es probable que el banco realice un nuevo estudio de crédito para verificar la capacidad de endeudamiento del cliente. 

Sin embargo, Johnny Anaya, socio de Avanzar Soluciones, dice que lo más recomendable es acudir a expertos que conocen el proceso de negociación con la banca para obtener información y estrategias que ayuden a gestionar de manera efectiva los cambios que permitan optimizar el endeudamiento hipotecario.

La Ley de Vivienda permite modificar plazos de pago, la tasa y la cuota a cargo del cliente, siempre y cuando resulte en beneficio para él, pues hay que tener en cuenta que los créditos en UVR suelen dar mayor capacidad de endeudamiento, con una cuota más moderada si se compara con el crédito en pesos cuota fija. Pero en periodos de alta inflación la desventaja del crédito en UVR es que incrementa tanto el valor de la cuota como del capital adeudado, porque se ajusta con el crecimiento de la inflación mes a mes.

Por otro lado, cuando se hacen abonos a capital resulta importante elegir, de manera expresa, si se desea disminuir el plazo o la cuota para ver un impacto real. También es necesario tener en cuenta que cada caso es diferente y debe responder a las necesidades del cliente.

A pesar de que la Ley de Vivienda lleva más de 23 años en vigor, muchas personas ignoran su existencia y no han aprovechado las oportunidades que brinda. Por ello, es fundamental buscar información y asesoramiento financieros para tomar decisiones acertadas y mejorar la gestión de las finanzas personales.

No llene el tanque del crédito

Tal como ocurre con el crédito de vivienda, es posible vender la cartera de vehículo, de libre inversión y de tarjetas de crédito. En esos casos también se negocia la tasa, el plazo y la cuota por pagar, pero suele pasar que la entidad que compra esa cartera le desembolsa más recursos al cliente que trae su cartera y amplía el plazo de pago.

“Eso en el mundo financiero se llama ‘retanqueo’, pero suele ser perjudicial para el deudor porque aumenta de nuevo su nivel de endeudamiento, mantiene la misma cuota y empieza casi de cero a pagar el crédito”, advierte Cristina Mendoza.

Si busca optimizar su endeudamiento, la mejor decisión es ceder o vender la cartera con la perspectiva de no aumentar de nuevo la deuda sino, por el contrario, reducirla tanto en el monto como en el costo de intereses.  

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mayo
10 / 2023