Los nuevos negocios inmobiliarios

Shekina se levanta todos los días a las 4 de la mañana a preparar los fritos que vende en el andén de su vivienda, desde hace más de quince años, en un barrio céntrico de Cali. A punta de empanadas, salchipapas y otras delicias terminó de construir el primer piso de la casa y ya levantó las paredes del segundo nivel, con el que aspira a ganarse la pensión que no pudo construir durante su vida.

Shekina es el ejemplo de miles de personas de estratos 2 y 3 que con mucho esfuerzo construyen sobre el aire otra casa o varios apartamentos para aumentar sus ingresos, arrendando en el modelo tradicional de largo plazo, con una rentabilidad anual promedio del 6 %, en el mejor de los casos. Por supuesto, la microempresaria de 60 años no conoce esta información y se da por bien servida al “pensionarse” con el arriendo de su casa, porque sus ladrillos son más tangibles que una cuenta en un fondo de pensiones.

Otro es el caso de Mabel Quintero, hoy propietaria de varios inmuebles en Medellín y que opera en el negocio de rentas cortas en plataformas como Airbnb. Empezó hace once años con su primera vivienda de interés social, a pesar de las críticas de toda la familia por el minúsculo tamaño del inmueble, su ubicación y el hecho de que fuera de interés social. Sus inmuebles ahora viven llenos y su rentabilidad anual no baja del 15 %, sin sumarle la ganancia por capital que está logrando gracias a la valorización de sus predios.

Quintero es una joven profesional de 32 años que se ha educado durante la última década en muchos temas relacionados con la finca raíz, la operación de rentas cortas y, especialmente, en los temas legales y financieros vinculados con la compra de vivienda. Trabajó varios años en un banco y hoy es una influencer muy respetada, con más de 145 mil seguidores en Instagram, es cofundadora de Finconciente, un broker financiero para crédito hipotecario, y este año lanzó la primera versión del programa Comprar Vivienda sí es Posible, que se ejecuta a través de la plataforma Hotmart.

En esta iniciativa se asoció con Santiago Garzón, quien recibió la medalla al mérito Patricio Samper Gnecco que otorga el Ministerio de Vivienda a las personas influyentes en aspectos relacionados con la vivienda en Colombia. Juntos han logrado una fórmula ganadora en un curso que toman personas de todo el país y colombianos en el exterior que quieren entender todas las claves de la compra de vivienda, bien sea para vivir o como inversión.

¡A comprar casa ya!

Mabel Quintero y Santiago Garzón están convencidos de que la inversión en vivienda es la mejor opción en este momento de la economía, aunque las tasas de interés estén en un pico histórico alto, por encima del 22 %. “Lo que olvida la gente es que los créditos hipotecarios se pueden vender al mes de haberlos recibido, incluso hoy se puede tomar el préstamo al 20 % y se puede vender al 8 % a otro banco que esté en campaña de compra de cartera. Hay muchas formas de ahorrar moviendo la cartera, endosando los seguros y hay que aprovechar esa información para hacer buenas inversiones”, dice Quintero.

Para Garzón, la compra de vivienda es una inversión a la fija porque, teniendo el 20 % o el 30 % del dinero se puede comprar un bien productivo, que permitirá recuperar el dinero invertido muy rápidamente y pagarse solo. “Este negocio se debe proyectar a 7 o 10 años, porque la economía fluctúa y en unos meses las tasas van a comenzar a bajar”, explica el joven experto.

Abra su mente al flipping 

¿No piensa en finca raíz porque apenas gana su sueldo? Pues ya hay personas bien informadas que compran y venden bienes inmuebles sin tener dinero −yo tampoco lo creía, pero es verdad−. Es el caso de Felipe y Camila Rojas, quienes tienen un negocio de flipping de inmuebles y en los últimos ocho años han comprado varias casas con la cédula.

En un curso virtual que los Rojas dictaron, me quedó claro que flipping es el negocio en el que se compra barato un inmueble, por diversos motivos que se deben indagar con mucha perspicacia, se remodela y vuelve a venderse en un ciclo que dura menos de seis meses y en donde la rentabilidad mínima esperada debe ser del 30 %. Además, se puede hacer este negocio sin tener dinero ni crédito hipotecario, pero sí se necesita mucho conocimiento jurídico y financiero para hacer bien la operación. Incluso, Felipe Rojas afirma haber negociado un inmueble sin desembolso de cuota inicial, lo remodeló y lo vendió con traspaso directo del dueño original al nuevo comprador. ¿Qué invirtió? Su tiempo, los costos de la remodelación y el amoblamiento con el fin de hacerlo más atractivo para los clientes.

Para hacer flipping hay que tener sangre fría y las ganas de negociar o asociarse con otras personas que puedan aportar tiempo, dinero y talento, porque es necesario negociar bien con el vendedor, gestionar con eficiencia las remodelaciones para no equivocarse en los presupuestos y los tiempos, y tener habilidades de diseño de interiores y marketing para mover la propiedad de manera ágil en diferentes canales y venderla rápido en el mejor precio posible.

De acuerdo con Mabel Quintero, no todos los inmuebles sirven para hacer flipping; por lo general, lo más conveniente es buscar casas en estratos medios que tengan un buen potencial de mejora con una inversión relativamente baja. 

Rentas cortas, el negocio que todos quieren

“La palabra clave en la compra de un bien es la ubicación del predio, pero también se debe tener en cuenta que en el mismo edificio no es tan buena inversión comprar en el primer piso que en el último, con vista a la ciudad o las montañas. En rentas cortas, el turista quiere buena vista y buena ubicación, pero también una experiencia positiva por parte de su anfitrión: que le deje una canasta de dulces o frutas de la región, acabados de primera, excelente respuesta a sus requerimientos, entre otros”, dice Santiago Garzón sobre los factores por evaluar cuando se va a comprar o arrendar un inmueble para utilizar en rentas cortas.

Sin embargo, la decisión final se toma con números en la mano. “Si la persona se sobreendeuda para comprar el predio y no hace bien la proyección de la renta, se va a quedar corta. Lo recomendable es que haga los números con el promedio de la renta tradicional que se puede cobrar en el sector; si le da la rentabilidad tiene una buena opción de generar muy buenos resultados en rentas cortas”, explica.

Mabel Quintero ya es una profesional en el manejo de rentas cortas y actualmente tiene un nuevo inmueble cerca del centro comercial El Tesoro, en la capital antioqueña, en una calle que no es muy bonita, pero han hecho tan bien la tarea de crear experiencias que la calificación que tienen es muy alta y vive con ocupación total. “Creamos un espacio muy agradable que tiene acceso a todo en la ciudad”, destaca ella.

Sus inicios en rentas cortas fueron con un inmueble subarrendado. “El dueño me dijo que no tenía tiempo para gestionar la renta corta y autorizó que lo subarrendara; yo puse 12 millones de pesos para acondicionarlo y mi hermano ayuda con la gestión. Hoy ese inmueble no tiene un solo día libre para los próximos meses”, cuenta con mucha naturalidad la influencer.

Un poco preocupada por la aparente explosión de apartaestudios para este propósito, le pregunté a Santiago Garzón si todavía había espacio para comprar alguna de estas cajas de fósforos de 30 metros o menos, y exprimirlas a punta de plataformas de rentas cortas. “Definitivamente sí, tiene una buena perspectiva, especialmente en ciudades como Bogotá y Medellín, en donde el turismo es masivo con diferentes propósitos. No hay que perder de vista que la población colombiana está cambiando y que ahora las familias son más pequeñas también, así que cada vez hay más hogares de dos personas y una mascota, que familias con hijos; incluso, están creciendo los hogares unipersonales”, considera el experto.

Evalúe hacer cohosting

Junto al modelo de rentas cortas ha surgido otra opción denominada cohosting, en la que una persona administra los inmuebles de un tercero en la modalidad de renta corta. Esto significa que se hace cargo de gestionar la propiedad en las plataformas de rentas cortas, ponerlas bonitas para que sean más deseables, recibir a los huéspedes y atender sus requerimientos, gestionar la limpieza y el acondicionamiento del inmueble y recibirlo al término de la estancia del huésped.

Este modelo es muy conveniente para quienes no tienen tiempo o ganas de apersonarse de su Airbnb y delegan la administración en terceros, mediante un contrato diseñado con cláusulas específicas que protejan su inmueble. El cohost usualmente cobra una comisión del 20 % sobre los ingresos que se generan durante su gestión, y cobra por aparte lo correspondiente al aseo del inmueble, pues este se añade a la tarifa que paga el huésped en el momento de reservar el espacio.

“Este modelo les funciona incluso a personas que no tienen el dinero para amueblar el inmueble de la manera más adecuada con el fin de atraer a los huéspedes, se pueden hacer buenos acuerdos en los que todos los participantes ganan”, dice Quintero. 

La clave para quien tiene el inmueble es elegir un buen cohost, que puede ser una persona o una empresa, preferiblemente alguien con experiencia previa y excelentes calificaciones en las plataformas de Airbnb, que se entrena de manera permanente en los temas de rentas cortas y se destaca por ser creativo en sus estrategias de mercadeo de los inmuebles.

Coliving, vuelva a revisarlo

Esta opción está diseñada para crear espacios habitacionales destinados a comunidades que comparten un estilo de vida. Se diferencia de las rentas cortas en las que el visitante ocupa el inmueble durante las horas de descanso, pero usualmente se desplaza a sus lugares de trabajo, esparcimiento y turismo durante el día y no está interesado en conocerse con los huéspedes de los demás apartamentos.

Un coliving, en cambio, es el espacio en el que los arrendatarios comparten con otras personas en diferentes momentos del día gracias a que se crean diversas experiencias en ubicaciones distintas como el gimnasio, una terraza panorámica con café o un espacio de trabajo muy bien acondicionado, entre muchos otros. “El coliving dice: vive y haz todo en el mismo lugar; si quieres tomarte una cerveza, hazlo aquí, ve al gimnasio acá. Pagas un poco más de la renta tradicional, pero tienes todo en el mismo lugar”, dice Garzón. 

Otra ventaja para el inversionista es que se puede comprar una fracción del proyecto de coliving o todo un apartamento, incluso se pueden hacer inversiones colaborativas o adquirir derechos fiduciarios. “Este tipo de iniciativas apunta a democratizar la inversión en bienes raíces”, afirma el influencer. 

¿Cuál es la mejor opción de inversión en finca raíz? Todas, dicen los expertos, pues la perspectiva de valorización hace muy atractiva la compra en las diversas variantes y el modelo de negocio de rentas cortas y medias garantiza un buen flujo de caja. Mejor dicho, puede ganar si compra, arrienda o administra propiedades.  

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